重返越南：高房价冻结购买力

1978年，从土地开始中国走向改革；1986年，越南步中国后尘也开始改革。彼时，中越短促而激烈的战争硝烟刚刚散去。几乎同时起步的改革时间，同样的政治体制，同属儒家文化圈，相近的改革思路，这一切决定了中越经济形态的相近性。

越南是中国经济不可多得的一面镜子。2008年，本报记者走访了越南；2010年，在经历金融危机的冲刷之后，越南怎么样了？本报再次派出记者重返越南，从楼市、股市、投资等各个剖面入手，为中国正在热议的主要经济面，寻找相近的影像。

冷淡：高房价冻结购买力

本报记者 陈 锋 王晓薇 越南报道

就像当年中国无人准确预测房价走势一样，越南的房价也令人雾里看花。2008年年中爆发的金融危机虽然令越南部分城市房价腰斩，但并未能引发抄底潮，截至今天，年轻人甚至干脆不闻不问高房价。而这，仍不能撼动高高在上的房价。

“如果让我选择，我更愿意投资股市而非楼市。”胡志明市民阮秋女士说，越南房价涨得太高，而股市目前位置较低。

河内某房屋中介公司负责人阮光云18日对前往采访的中国记者介绍说，这段时间看房的人很少，成交更是清淡。“去年10月成交火爆时，最高每天成交30套，而上个星期才成交了两套。”

越南著名的HTV电视台财经商务频道节目总监裴文坦言：在越南，普通人是买不起房的。“以我目前的工资水平，想在胡志明市购买一套住房，大概需要工作30年。”

“我现在还没有考虑买房，价格太高了，买不起。”在胡志明机场，一位在电信部门工作多年的阿红说。

一家苦干36年难买一套房

1月19日，记者来到位于越南首都河内灵丹湖畔的一个居民住宅区，参观越南翻译阿东的姐姐家。据介绍，那片区域是河内最早开发的住宅区，类似于北京的方庄片区。

阿东的姐姐在越南政府财政部门工作，丈夫是合资电梯公司的设计师，育有两个孩子，大女儿5岁，小女儿1岁。据阿东介绍，姐姐每月工资500元人民币，姐夫工资略高，不过也只有1000元人民币。这个四口之家所居住的房子面积是72平米，两房一厅的格局。据姐姐介绍，目前这套房子的市场价为65万元左右，每平米9000多元人民币。

“现在的房价相对于普通家庭的收入，显得非常高。如果现在去购买这套房，我姐一家要辛辛苦苦工作36年，而且还要不吃不喝才行。”

阿东说，像她姐姐和姐夫这样的工薪阶层，根本无力购房。幸运的是，阿东经商多年的父母，在2002年帮助她们购下了此处房产，而当时的售价是每平方米1500元人民币。

阿东介绍说，在越南，育有小孩的家庭，生活压力很大。他一个刚添了小孩的朋友，每个月的花费需要2000元人民币，仅奶粉费用就需要1000元。育有两个孩子的姐姐，生活压力并不小：大女儿的入托费大约500元人民币，小女儿的奶粉钱也是一笔不菲的开支。“河内的水电费，与北京相比并不便宜。电是2毛一度，自来水是5元一吨(目前河内对水电实施阶梯价格，超过一定额度后，水电费价格会更高)。”

对于购房一事，与记者同机前往胡志明市的越南留学生小阮表现出了另一种态度。“现在根本就买不起房，所以干脆就不考虑。”他介绍说，依现在的房价，越南年轻人在大学毕业之后10年内很少会考虑购房。他以自己家庭为例说，父亲是医生，如果不加上空余时间接诊的收入，月收入大约是1000元，作为教师的母亲，每月工资是2000元，如果自己公派留学回国，按要求到政府建设部门工作，每月的工资也只有1000元。“像我这样的家庭，在越南算是很好了，即便如此，离买房相当遥远，对于普通家庭，买房更是一种奢望，所以根本就不去想了。”对于购房的压力，小阮表示，越南年轻人并不像中国年轻人那样有强烈的购房冲动，他们对于房子抱持“买得起就买，买不起也无所谓”的态度。

公司设在离河内市中心巴亭广场10公里远的住宅区的房屋中介，“越南VCI投资与建筑房地产公司”营销主管阮光云证实，在越南，购买房子的主力军是四十岁以上的人，而其中以商人居多，年轻人和工薪阶层乏有问津者。

新区单价2500美元

VK housing是一家韩国公司，正在胡志明市第七郡开发一个房地产项目，土地面积5万平米，拟建2060套商品住宅。胡志明全市分成10余个郡，从地段上看，房价最高的是第一郡，其次是第二郡、平升郡，第七郡位居中端。

韩籍总经理SUNG HYUN PARK介绍说，这一项目将在2010年底开盘，预计开盘售价在每平米2000-3000美金之间。

他们认为胡志明市房地产价格在经过了2008年中到2009年初大跌之后，在2009年已经见底，今年胡志明市房价仍可能继续上涨。对于上涨理由，韩籍总经理认为，越南政府限制越南国内黄金交易，部分资金会转而向房地产流动进而会推高房价。

不过，这位负责人表示，越南房价已经高了，压制了居民的购买意愿。“我们对居民购房意向和能力进行了调查，结果显示，居民在2010年的购买力将达到顶端。”他说，可能在他们的2060套房子投入市场后，未来几年市场很难接受这么高的房价了。“我们在做完这个项目后，可能会在好几年后再开始另找项目。”

1月15日，记者特地探访了距离胡志明市中心滨城市场约30分钟车程的第7郡。这是一片生机盎然的区域，胡志明市政府力图将此区域打造成新区，众多外资抢滩其中，大片大片的农田之上架起了塔吊。正在动工的项目包括韩国乐天的大型综合商场、大型游乐园、写字楼等。而宝马、沃尔沃、丰田的4S店则早已入驻。

由台湾中央贸易开发集团开发的“富美兴”项目，据称是目前第7郡地区最大的房地产开发项目：包括别墅、连排别墅和公寓。在售楼处，两三百平方米的会客大厅没有一个客人，而工作人员也仅有寥寥数人。

一个名叫黄清云的售楼小姐介绍说，目前没有可以出售的楼盘，需要等到2010年春节过后，越南政府确定新的税收政策后，才能大体确定售价。而楼盘最快也要等到2010年底才可以出售，交房则需等到2012年。“预计在2010年年底销售的楼盘单套面积都在100平米左右，单价约2300美元/平米。”

黄小姐所说的待售楼盘位于富美兴项目的最东边，而项目中心区域都用来建造别墅。紧邻别墅区的西面公寓在2009年9月就已销售一空，当时售价为每平米2500美金。

记者通过一家名为“KOCO LAND”的二手房中介了解该区域的二手房价格，销售人员介绍说，越南政府不允许外国人购买住房，因此外国人一般借用当地人身份来购买。也正因为此，他们的业务更多以出租为主。目前一套大约200平米的别墅，每个月的租金约为1800美元，而售价则在82万美元到94万美元之间。

中心郡商务楼只租不售

第一郡、第三郡是胡志明市的核心区域，也是房价最贵的地区。第一郡是胡志明的金融区，集中着各大银行，越南首个证券交易所——胡志明证券交易所也坐落于此。而第三郡曾是法国人集中居住区，被称为贵人区。

记者发现，在这两个中心郡，新楼盘屈指可数。一位房屋中介解释说，因为中心郡地价非常昂贵，拆迁费很高，投资开发的成本比其他地区高得多。即使开发完成，楼盘售价奇高，销售可能是个问题，因此，中心区楼盘稀少。

记者走访了第三郡4个正在建设中的楼盘，令人意外的是，无一对外出售。一栋16层高的公寓大楼，据称主要用于拆迁区域居民的回迁。3栋高层商务楼外部的大广告牌上，根本找不到销售电话，从附近居民处打听得知只租不卖。在一处名为AGREX BAIGON的在建写字楼前，记者恰巧遇到项目负责人，他表示，这栋写字楼同样只租不卖，租金是每平米每月20美元。

在即将离开胡志明市时，记者所住的旅店女老板请记者在中国帮她寻找购买者，她想出售整栋旅店。该旅店位于第一郡，高9层，占地约100平米，四周均为银行，步行到胡志明证券交易所只要3分钟，可谓黄金地段。旅店女老板表示，她愿意以1800两黄金(越南1两黄金等于37.5克)出售。按照1月21日每克黄金241.7元的价格，这栋9层小楼总价高达1631万。

“难怪她会请你们帮她找买家呢，这里一般人哪里买得起！”越南翻译阿德听后连连咋舌。

成交清淡中介继续看涨

1月15日，记者拜访了位于胡志明市第一郡的“KYANG MIN”不动产投资公司董事长刘光荣，这位从业多年的业内人士向记者介绍了胡志明市房地产市场发展状况。刘光荣所在公司同时经营房屋中介和房地产项目开发，中介公司目前在胡志明市有两个营业部。

刘光荣说，他见证了胡志明市房地产价格暴涨暴跌的全过程。2001年到2005年，价格上涨了3倍，2005年到2007年，价格再次上涨2倍，受金融危机影响，2008年房地产价格回落，从2008年年中开始到2009年，房地产价格反弹了50%。

这位到过中国北京、上海、东莞、广州等多个城市的房地产业内人士指出，如同中国一样，越南房地产价格在过去几年大幅上涨，“与中国很相似”。

在河内，从事房地产中介业务长达7年的阮光云向记者讲述了别墅飙升20倍的神话。这些如今身价不菲的别墅距离河内巴亭广场10公里，位于城市的南边。2001年，一套200平米的别墅，其总价为700兆越南盾(按当前汇率，约合现价25万元人民币)。如今，该别墅的单价大约在80兆越南盾(约合28500元人民币)，总价达570万元。

阮光云介绍说，在2008年金融危机最严重时，这一区域的别墅价格曾跌至每平米50兆越南盾(约合17800元人民币)，但随后展开反弹。至今已经上涨约60%。

“越南现在贫富差距很大，有钱人买别墅，没钱的人只好租房。”这位业内人士指出，仅从现在看，相比购房来说，租房价格并不算高。阮先生所在的公司，即租用了一套180平米的别墅，每月租金2000美元，而目前该房售价为70万美金。“也许从租金来看，买房并不划算，但买房可能会获得巨大升值收益。我认为越南房价未来还有很大的涨升空间。”不过，这位负责人承认，当前河内房地产市场成交清淡，该营业部上周仅成交2套，而2009年最火爆时，每天就能成交30套。

国内媒体报道称，金融危机最严重时，胡志明市的房价跌幅高达60%。对此，前述“KYANG MIN”公司董事长刘光荣予以证实。“一些炒作过度的区域，甚至出现过70%的降幅。”他告诉记者，跌幅巨大的楼盘集中在那些新兴发展起来的地区，如第七郡、第二郡。很多资金借助新区概念大肆炒作，将房价大幅拉高，在越南发生金融危机后，这些炒作资金撤离，导致这一区域房地产价格大跌。一般区域的跌幅大概在40%左右。

比如，2008年一套中等价位新房最高时售价在每平米5000美元左右，而在2009年初，只能卖到每平米3000美元。

刘光荣指出，胡志明市中心区并未见如此剧烈的波动，因为中心区住宅开发很少，多为写字楼，炒作不如住宅，因此价格下跌幅度不大。长期来看，中心区的房价还会有进一步提升的可能。“像中心区的第一郡，以及富人集中的第三郡，开发费用非常大，这里的房产在有外国投资者进入后，我认为在两三年内会上涨一倍。”

期待收入增加提升购房能力

与中国同行相比，刘光荣的公司还可以提供买卖土地服务，同时还可以进行项目开发。2007年，刘所在公司与合作伙伴从政府那里购买了新平郡一块9000平米的土地进行开发，规划建设一栋20层高、有560套房屋的楼盘。楼盘从2009年动工，2009年7月开始销售，均价为每平米900美元，不到6个月，所有房子销售一空。

在被问及2007年拿地价格时，刘光荣面露微笑：“我不能透露确切的价格，只能告诉你们当时拿得很便宜。”据介绍，新平郡与胡志明市第三郡、第十郡接壤，距市区中心大约30分钟车程，在胡志明市属于人口比较密集的一个大郡。“我看好这一区域的房价，我认为未来两三年内房价还会进一步上涨。”

刘光荣认为，项目畅销的主要原因是房屋户型小。该项目分50平米、80平米、96平米三种户型，以80平米户型为主。“50平米户型销售得最快、最好。因为房子面积小总价便宜，买得起的人比较多。”刘先生称，在新平郡，100平米以上的房子很多，但交易量很小。

据介绍，购买该项目房子的主要以35-45岁的人居多，年轻人很少。“即便是教师、医生、公务员这类收入较高的群体，想要买我们的房子，一般也要15-20年的时间。”刘光荣指出，在越南，年轻人决不是购房主力。

令记者意外的是，这位业内人士并不认为年轻人买不起房是因为房价高，“我觉得越南目前是人民收入太低，没有能力购买，这样才显得房价很高。随着越南经济的快速发展，人民收入会很快提高，越来越多的人就能买得起房。”他进一步指出，河内的房价比胡志明市还高，有的别墅甚至会达到100万美元到200万美元一套，但交易量很大。“主要是河内官员多，富人多，收入高，自然有人买房，沿海城市的好房子都被北方人买走了。”

“收入增长受制于经济发展速度，短时间内不太可能得到大幅提高，期待收入增加去买房，怎么可能？”对于前述地产界内人士言论，在中国留学4年的越南翻译阿东直斥荒谬，“就算涨到像中国工人一样的工资，我们一样买不起越南的房子。”

空白：中国内地投资大幅落后

本报记者 陈 锋 王晓薇 越南报道

“我呼吁中国拟投资海外市场的企业，应强烈关注越南的投资机会。”1月14日，越南中国商会胡志明分会秘书长孙岩接受《华夏时报》记者采访时表示。当天，英文版的《西贡时报》指出，研究机构强烈看好2010年的越南经济发展，文章引起孙岩的共鸣。

众多外国公司与孙岩观点一致。韩国VK HOUSING公司总经理SUNG HYUN PARK表示，之所以选择到越南投资，是因为看到越南发展越来越好，再加上越南年轻化程度高，随着年轻人所受的培训以及教育不断提升，越南未来经济仍将保持长久活力。

越南《经济时报》总编辑桃源格表示，中国和越南同为社会主义国家，具有高度的可比性，越南在中国之后实行改革开放，并以中国改革为样板，借鉴中国经验，少走弯路，少犯错误，使越南人民享受到了改革开放的巨大成果。“与中国一样，越南正在经历着一个好的时代。”

内地企业投资仅排第15名

“我觉得中国企业应高度重视越南的投资机会。”孙岩说，与其他国家相比，赴越中资企业数量少、规模小、质量不高，数据显示，中国内地多年徘徊在赴越外资的第15名左右，而中国台湾目前排名第二，韩国上升势头较猛，而马来西亚、新加坡等国家投资越南势头不减。

他认为，对于中国内地企业来说，越南的农林水海产是关注重点，这些资源性行业市场广阔。对于矿产资源的投入，孙岩表示，目前越南对此设有较高限制门槛，中资在这一行业的投入成功案例较少。他认为，中国企业在世界范围内的矿产投资并不如意，主要原因应该是实力不够，包括谈判经验缺乏、对矿产价格走势判断把握不准等软实力。

对于越南的投资环境，孙岩表示，这一问题仁者见仁，智者见智。“与中国上海、广东等地相比，可能稍显不足，但与贵州等西部地区相比，越南政府工作效率则有优势。总体上讲，越南的优势是亲民、人性化，“在越南，企业只要按章纳税就行。而在中国有这样的说法，一个街道办老太太，可能就卡住了一个企业。”

孙岩不无担忧地说，很多内地企业到越南考察时反映，国内某些地方投资环境越来越差，民营企业关停数量较大，政府支持力度不大甚至压制是重要原因。“国内‘国退民进’的提法，在我们看来，也是非常令人遗憾的。”

对于目前中国企业在世界的布局，孙岩认为，在中国外交一直强调富邻睦邻的情况下，加强对越南等周边国家的投资，是非常重要的。目前中国对非洲的投资力道不减，却对越南等新兴市场冷淡，似乎应予改进。“当然，政府有政府的考虑，作为商人，我更愿意建议资金投向越南。”

“我认为越南已经度过金融危机，未来将有良好的发展。”1月19日，位于越南北部城市北宁桂武工业区的台资企业龙生工业有限公司副总谢建明说。2008年6月越南金融危机肆虐时，《华夏时报》记者曾赴桂武工业区采访，当时受物价飙升影响而爆发的罢工潮令所有外商头疼。“现在没有这样的情形。”谢建明说。

据介绍，龙生是佳能的配件提供商，主要生产打印机配件。因为与日本公司以美元结算，谢建明称越南盾贬值对企业最大的影响，在于员工工资这部分，不过因为这一部分占比并不大，因此对企业影响很小。“政府前不久刚提高了工人最低工资标准，我们企业也进行了相应的调整。事实上，我们的工资水平比政府确定的标准高得多。”

谢建明透露，龙生公司在中国内地和台湾设有多家分公司。与中国内地和台湾相比，越南的人力成本、土地成本占有明显优势，这对很多企业极具吸引力。

越南精英的中国情结

范文玩是上海电气[9.66 -3.78%]公司驻越南的翻译兼顾问，这位早在1968年便到过中国的越南人，曾做过中国援越军队和众多投资越南企业的翻译，与中国结下不解之缘。

“上世纪五六十年代，我亲身见证了中国对越南的无偿援助。1986年，越南紧随中国实行改革开放，学习中国的经验和政策，取得巨大成功，人民生活水平大幅提高。”范文玩表示，他是中越改革开放和经济发展的巨大受益者。他回忆说：“改革开放之初，中越边境的状况好比一个堤坝，在堤坝的中国一边，各种物质堆得像山一样高，而在堤坝的越南一边物资严重匮乏。堤坝一打开，中国的东西就到了越南，在这个过程中我们就赚到了很多钱。”

越南最有影响力的经济报纸越南《经济时报》总编辑桃源格谈及中国时饱含感情：“我对中国人民的感情非常深厚，我和报社的全体员工都非常认同和珍惜中越的感情，2010年是中越建交60周年，中越之间的友谊将是永远的。”

桃源格表示，中国和越南都是社会主义国家，两个国家有非常多的相同点，走在越南前面的中国在改革开放中取得了巨大成功，这给越南提供了学习的样板。越南很多举措都借鉴了中国经验，少走了很多弯路，避免了很多错误，让人民快速享受到了改革开放的成果。“我本人非常佩服中国取得的伟大进步。与中国一样，越南也正在经历着一个好的时代。”

越南著名的HTV电视台财经商务频道节目总监斐文接受《华夏时报》采访时表达了同样的观点。他说，越南政府在宏观调控、金融政策、刺激经济发展方面，都借鉴了中国政府的经验，在他看来是正确的。“可能会有一些措施并未像中国一样取得良好效果，比如越南的高通胀，但这是发展中的问题，从学习到执行再到取得效果，会因采取措施的速度和力度不同而有所不同，在这方面越南还需要结合自身实际进行研究总结。”

热闹：政府助推股市交易

本报记者 陈 锋 王晓薇 越南报道

1月13日，位于越南胡志明市西贡河边上的保越证券公司营业部，不断地响起掌声和欢呼声。大厅内的股票显示屏，滚动着一大片一大片代表股票上涨的绿色。一位女股民更是获利了结，手握一沓美元，向记者说着“WIN”，那是她当天的战果。

从2009年2月见底235点以后，越南VN指数在随后的8个月时间里最高涨至624点，最大涨幅高达165%。众多投资者因此大获其利。保越证券营业部里一位气质优雅的越南女股民告诉记者，截至现在，她炒股四年多的总成绩单是盈利50%，她对这一结果表示满意。

越南首个证券交易所——胡志明证券交易所负责人在接受《华夏时报》采访时表示，当前越南股市面临诸多利好，证监会正在探讨颁布多项办法以活跃交易，相信2010年越南股市将会取得更大的发展。

太太团成炒股主力

与国内证券营业部的配置相比，位于胡志明市第一郡的保越证券营业部似乎更显国际化，面积并不大的交易大厅的墙上挂有两台电视机，左侧电视锁定CNN财经频道，右侧电视则是越南财经频道，交易时段直播着股评节目。

记者注意到，胡志明的证券营业厅的忙碌，俨然上个世纪中国资本市场初建时的情景。一位股民介绍说，在越南，投资者想买卖股票，需要第三方证券交易所的工作人员操作，这使得营业部工作人员成为最繁忙的人，不断地接着投资者打进的委托下单的电话。目前，越南股市只是上午开市，股票买卖实行“T+3”交易，此举虽然降低了市场活跃度，但减轻了工作人员的工作压力。

一位名叫阮秋的52岁女股民对记者表示，她是一个有5年炒股经验的股民，在越南已经算老股民了。虽然2008年股市大跌，她损失不小，但2009年的大涨，不仅让她弥补损失，而且大幅获利。“总体赚了50%吧。我一般选择做中线投资，持有一只股票大概3个月左右。”她显得很开心，当天她持有的塑胶股DHA又大涨近4%。

她对中国很向往，希望未来有机会到中国参观股票交易所，感受一下快速的交易。她说，如果自己想卖一只股票，需要完成填单、交单、工作人员输入等多个步骤，一笔成交得两三分钟，速度很慢。

股市没有预警制度

“我比较看好越南股市的成长。”越南第三银行证券公司经理桃轻松表示，近年来，越南经济持续快速发展，股票市场中上市公司数量和质量不断提升，在经历了金融危机后，越南经济和股市已经走出谷底，2010年将迎来恢复性发展。

不过，他坦言，越南股票市场制度建设有待加强，比如预警制度、退市制度等。他介绍说，目前对于连续亏损的公司，只是要求其在有关媒体上发布警示公告，并无与中国类似的“ST”预警制度，一般股民很容易忽略这些。他介绍说，越南也有股票退市，不过退市公司寥若晨星。“我印象中只有一家，一只名为BBT的股票被剔出市场。”

对于“越南为何成为金融危机之下的亚洲首个爆发点”问题，桃轻松表示，越南金融危机的导火索是通货膨胀，因为越南是大宗原材料的进口国，所以容易发生输入性通胀。在桃看来，在外部，美国作为越南最大的进口国，未来其可能采取的加息举措会对越南股市以及全球股市造成巨大影响；在内部，越南的通胀和越南盾贬值都将成为影响越南股市的重要因素。

对于外界关注的越南CPI上涨对越南人民的伤害，桃轻松不以为然：“我们看到，金融危机让美国人吃够苦头，而越南虽然物价飞涨，但对越南人似乎影响不大，因为我们有节俭和储蓄的习惯。可以说，CPI上涨带给越南人的伤害还不如金融危机对美国人的影响大。”

这位关注宏观面的专业人士还指出，越南的出口逆差成为了左右越南经济成长的最大因素。“如果中国少出口一些东西到越南，越南的股市有可能涨上1000点。”他开玩笑道。

但桃认为，越南盾在未来还会呈现贬值的趋势，预计未来仍将贬值近10%。因此，他建议真正想投资的人，目前最好的方向是买入人民币。“相比越南盾，人民币要稳定得多，还有可能升值。”

越南拟推利好活跃交易

据了解，越南证券市场建立于2000年，第一家证券交易中心设在胡志明市，2005年，河内证券交易所成立，形成一南一北两个交易所的格局。

1月20日，胡志明证券交易所负责人在接受《华夏时报》采访时表示，经过9年发展，截至2009年12月15日，该交易所有190家上市公司、4种基金、61个债券品种，总市值比2008年增长了52.22%，约占越南GDP的38%。

对于上一轮惊动世界的剧烈波动，胡志明证券交易所表示，2008年爆发的全球经济危机，使得越南经济和股市深受影响，为了控制高通胀，越南央行采取了收缩的信贷政策，而此举导致股市大跌。2009年2月24日，VN指数下降到235点。随后，越南政府采取了多项经济刺激政策，国民经济日益改善，投资者信心慢慢恢复，VN指数开始反弹。8个月后，VN指数从235点连续上涨到624点，上涨389点，最大涨幅超过160%。

胡志明证券交易所负责人对2010年的越南股市充满信心，他认为，当前股市面临较好的发展环境，政府限制了黄金市场交易，将使得投资基金转向股市。另外，越南证券管理部门正在探讨颁布多项办法，以进一步活跃交易。而伴随着经济恢复，投资者信心将得到增强，这都将推进越南股市发展。

“胡志明证交所的上述表态，可能意味着部分交易制度会在最近得到修改，比如‘T+3交易制度’、交易税征收比例等。”越南某证券公司负责人表示，2010年越南股市可能是不平凡的一年。据了解，目前VN指数位于500点左右，距离历史最高点1170点还有较大空间。

华夏时报