长期平稳发展的马来西亚房地产市场
一、依法管理、使用和买卖土地
马宪法规定土地属于州务问题，各州均设有土地局，1966年1月1日起生效的国家土地法典（The National Land Code 1965）是马最主要的土地法律框架。各州（沙巴、砂捞越两州除外）在联邦政府监督下，可制定本州的土地政策。宪法和国家土地法典均规定土地可以成为私有财产并受保护，除马来人保留地及各州特殊规定外（如吉兰丹州禁止州外人士购买本州土地），土地可以自由买卖。土地所有方式分两种，一种是永久拥有权（Freehold），获得永久地契，另一种是租赁性拥有权（Leasehold），可获最长有效期为99年的租契。
马来西亚土地面积约33万平方公里，分为13个州及3个联邦直辖区，截至2006年底人口达2664万，属于地广人稀的多元种族国家，马来人占总人口的66.1％，华人占25.1％，印度人占7.5％，其他种族占1.3%。为保护马来人利益，马政府始终将限制土地转让和炒作作为主要着力点。1、1976年城镇与乡村规划法令及其1995年修正案规定，任何申请取得土地，以及更改土地用途的方案必须呈报审批，且只有在不违反地方政府规划原则与目标的情况下，方可获得批准。2、政府部门、企业或个人不得随意征用土地，只有州政府有权在必要时征用州内土地及改变土地原使用性质，联邦政府要征用土地也要通过州政府，并向后者支付费用。凡征用土地，必须公布征用理由和确定补偿标准。3、地方政府划定的“公共用途保留地”、“森林保留地”等，归政府永久使用，不得租借或处理给任何人。4、国家土地法典规定，各种用途的土地必须在地契注明的规定时间内开发，如果违反，将无条件收回土地。5、马土地总面积中约1/4属于“马来人保留地”。1913年联邦政府专门通过了“马来人保留地法”（Malay Reserve Enactment）并沿用至今，划出一些只能由马来人占有的土地，除非获得州政府批准，不能出售、出租、抵押给非马来人。上述做法有效控制了土地的流通。
二、实施有利于广大民众利益的房屋政策
马政府把为所有马来西亚公民提供充足的、负担得起的、公共配套设施齐全的高质量房源作为住宅发展目标。各级政府在住房建造及管理中分工明确。联邦政府层面（主要是房屋与地方政府部，以下简称房地部）主要负责制定相关法律政策，为发展商发放准证；州和市政府负责制定本地区土地使用计划、审批建房等。多年来，马房屋建造与销售政策稳定，不但满足了市场商品房需求，而且满足了中、低收入群体住房需求。
（一）高度重视廉价房屋建设
1、廉价房屋政策由来已久。20世纪70年代，马经济基础逐渐从农业经济转变成为以工业为主的经济，城市化进程加快，大量劳动力由农村迅速涌向城市及工业区，城市的非法屋住户（Squatter）和低收入家庭增多。房屋短缺逐渐演变为突出问题。鉴此，马联邦政府实施了公众低成本房屋计划（PAKR），由联邦政府贷款给各州政府，建造针对低收入群体的廉价房屋，因州政府回收售房资金缓慢，往往要动用州财政收入来归还联邦政府贷款，从而不堪重负，导致该计划实施情况欠佳。1985年，联邦政府以人民房屋计划政策（PPR）取而代之，由联邦政府拨款进行廉价房屋建设。在人民房屋计划规划下，房地部下属的国家房屋局（JPN）、财政部下属的国家房屋有限公司（SPNB）、乡村与地区发展部等部门又先后推行了公众低成本房屋销售计划（Public Low-Cost Housing Programme<For Sale>）、人民房屋计划（People’s Housing Programme<For Sale>）、综合性公众房屋销售计划（Integrated Public Housing Programme<For Sale>）、综合性公众房屋出租计划（Integrated Public Housing Programme<For Rent>）、特困民众发展计划（PPRT）等，在私人发展商的参与下，积极发展廉价房屋。就实施情况看，第八大马计划期间（2001-2005年），公共和私人发展商共完成200513个单位的廉价房屋，完成计划目标的86.4%。第九大马计划期间（2006-2010年）廉价房屋建造计划为165400个单位，占房屋建造总量的23.3%。
2、廉价屋和廉租屋。在不同住宅计划下建造的廉价房屋，一部分用于出售，即所谓“廉价屋”，另一部分用于出租，即所谓“廉租屋”。
廉价屋是月收入低于1500令吉的家庭均可申请购买的房屋，购买资格由各州政府根据开放性电脑注册系统（The Computerized Open Registration System）严格审定。廉价屋建筑面积统一为650平方英尺（约60平米）/单位，售价不超过25000令吉/单位，约相当于商品房市场价格的十分之一。2002年2月27日起，房价根据地价调整为最高35000令吉/单位，最低25000令吉/单位的“四档价格制度”。但2007年以来，马政府正逐步把廉价屋价格统一到35000令吉/单位（沙巴、砂拉越两州继续实行42000/单位的顶价）。建筑面积也逐步由650平方英尺/单位提高到750平方英尺/单位，屋型须保证3房2浴室。
廉租屋是房屋产权归政府所有，只出租，不出售的房屋。政府提供廉租屋的初衷是重新安置非法木屋住户，及以出租方式解决低收入群体的住房问题。此种房屋主要是建于市区的高层公寓（一般为5-18层），面积为650平方英尺/单位，租金为每月每单位124令吉，不足市场租房价格的十分之一，租约每3年更新一次，由州政府和地方政府全权负责房屋的维修与保养。
3、廉价房屋的建造。廉价屋的建造主要由联邦政府拨款，地方政府负责选址和规划，有关部门通过签署合约的方式使私人开发商成为廉价房屋建设的主要力量。目前负责廉价房屋建设管理的部门主要是，房地部下属的国家房屋局（JPN）和财政部下属的国家房屋有限公司（SPNB）,JPN属于非营利性政府机构，它直接从联邦政府获得拨款，代表联邦政府与私人发展商签署建造合约，其中心业务便是廉租屋建设；SPNB属于营利性公司，它从联邦政府获得贷款（须偿还），并与私人发展商签署建造合约，该公司主要致力于廉价屋的建设。此外，马政府强制规定各类房地产开发商在其任一开发项目中必须包含建造30%廉价房屋。开发商产生的亏损主要从出售的商品房收益中补回，即内部“交叉补贴”。在一些地理位置欠佳、地价偏高或对廉价屋需求不大的地区，州政府可根据本州情况，采取其他变通方式适当缩小30％这一比例，如企业可向州政府支付现金补偿或参与建造异地廉价屋等。该政策的长期实施不仅为低成本房屋政策找到了资金及制度支撑，保证了马政府对低成本房屋的充足供应，也使房地产业健康有序地向前发展。同时，马政府规定，廉价房屋绝不因廉价而忽视“人居概念”（Human Settlement Concept），应注重公共配套设施的建设，如操场、幼儿园、医院、商店、社区会所、祈祷室等。
4、廉价房屋政策伴随经济发展有所调整。随着马来西亚国内经济加速发展，不同收入阶层人民的生活水平明显提高，部分廉租屋居民拥有自身产业的愿望越来越强烈。今年6月1日，马政府在吉隆坡率先向郊区租屋居民出售其居住的15007个单位，售价为35000令吉/单位，但购买之后有至少10年的禁售期。租屋居民从而得以在寸土寸金的吉隆坡实现“居者有其屋”的梦想，一时间欢声雷动。但主要负责此项工作的国家房屋局官员却认为，他们理解民众渴望拥有自己的产业，但却更希望人们采取租住的方式，一来可以有效解决更多低收入人群的住房问题，加速在2010年实现“零度木屋”的目标；二来由政府对廉租屋进行统一维修保养显然更有利于低收入家庭的生活状况及城市的整体规划。
（二）政府公务员享有优惠住房政策
马来西亚政府公务员的住房问题分两种方式解决，一是租住政府提供的公务员住宅，二是在市场上购房。不同级别的公务员可租住政府提供的不同户型和面积的公务员住宅，最普通的户型为3房2浴室，约700平方英尺/单位，租金约每月100令吉/单位，租房的公务员每月享受政府发给的房屋津贴，基本够当月租房支出。在马来西亚新行政中心布特拉再也（Putrajaya）就建造了大量此类住宅，其中包括提供给部分高级公务员租用的小型别墅。第八大马计划期间，共建造针对政府公务员的住宅43,620个单位，完成计划目标的70.4%，主要提供给警察、武警、消防救援人员、海关和移民厅官员，以及政府公务员。在农村和边远地区工作、缺乏基本住宿条件的教师和医务工作者也可享受此类住宅。如年满25-56周岁的马政府公务员欲在市场购房，即可向政府申请贷款，马来土著公务员可向财政部贷到房款的110%，购房时还可享受5%折扣，非马来人公务员只能贷到房款的90%。公务员的优惠贷款年利率为4%，最高还款期限为30年。马政府设有个人住房公积金账户，每月从工资中提取8%，用人单位提取12%放入该账户，欲买房时，可凭购房证明提取使用公积金，如不购房到55岁时可全部取出。
（三）商品房建造及销售
1、严格审批房地产开发项目。马政府制定了1966年《房屋开发商（管理与执照）法令》、1989年《房屋开发商（管理与执照）规则》以及1974年《街道、排水系统和建筑物法令》等。商品房建造以私人发展商为主。每个房地产项目都必须向政府申请执照；建造过程中的任何更改以及住宅的宣传和销售，必须经政府许可同意；开发商必须进行环境和安全评估；开发商如违反有关规定，将被撤销房屋建造执照、罚款，严重者追究刑事责任；建造住宅必须在住宅买卖合同签订后的24－36个月内完工（视房屋类型而定）；交房时必须提供住宅适居证明；如在规定期限内不能交房，罚金为总房款的10％。
2、不断完善商品房销售方式。马商品房建设和销售过去长期通行的方式是“先售后建”，即购房者签订合同时支付总房款的10％，然后按工程进度分期付款，逾期不付，开发商有权中止合同。总房款的最后5％由律师保管，18个月后如房屋质量合格再将5%房款移交给开发商。然而，“先售后建”多年来也导致了部分“滞销楼”、“烂尾楼”的出现。1990年——2006年间，马国内共有266项产业发展计划被搁置，涉及96,600个房屋单位，国家房屋有限公司（SPNB）负责“挽救”此类项目但疲于应对。2007年1月，马政府开始试行“先建后售”方式，也称10：90付款方案，并将在两年观察期内与“先售后建”同步进行。该方案下，购房者在签署房屋买卖合约时缴付10%订金，并存放于一个“房款托管帐户”（Stakeholder），开发商在交房后才能动用，其余90%房款则在竣工后交付。金融机构分阶段为开发商发放贷款，使其按期推行发展计划。落实“先建后售”的发展商得以豁免30%的廉价屋建造份额，但须异地建造中、低价格房屋。此举为发展商和购房者带来了双赢。它既可减轻购房者经济负担和购房风险，也有助于开发商提高自身竞争力，并淘汰那些实力不足、抱有投机目的的低素质开发商。
3、注重保护国内外购房者权益（1）房地部专门设立了房屋仲裁庭（Tribunal For Homebuyer Claims），负责处理每项申述额不超过25000令吉的申述要求。第八大马计划期间，房屋仲裁庭总共受理了10074件申诉，成功处理8569件，深得购房者信任。（2）为保护土著马来人利益，政府规定开发商须在每一项目中为土著马来人保留20%的房屋单位（土著固打）和5%的购房折扣，如这20%房屋销售困难，开发商可向州政府申请，经批准后方可出售给非土著公民。（3）2006年12月21日起，马政府陆续放宽了部分外资投资房地产市场条例，包括外国人可不经马外资委员会（FIC）批准即可购买价格在25万令吉以上的房屋,推行“大马——我的第二家园计划”，撤销产业盈利税，允许外国人获得无限制产业贷款等。此类举措吸引外资进入马房地产市场的效果十分明显。
4、审慎限制房屋所有权和使用权转让。马来西亚政府规定，居民从政府获得的廉价屋、廉租屋不得转手出租；各州根据本州情况对廉价屋规定了禁售期，最少不低于10年。廉租屋居民一旦购买了廉租屋，也须遵守10年禁售期；在商品房转让方面。自1975年起至2007年，马政府严格征收产业盈利税（Property Gains Tax），马来西亚籍屋主在购买房产后2年内出售须缴纳30％的盈利税，第3年出售缴纳20％，第4年出售缴纳15％，第5年缴纳5％，第5年后，无须缴纳。非马来西亚籍屋主5年内出售缴纳30％，5年后出售仍须缴纳5％。该政策实施多年来，不仅为马国库带来可观收入，也有效抑制了房地产投机活动。
三、近年来马来西亚房地产市场价格变动情况
除廉价房屋外，马商品房房价主要由楼盘位置、市场供求情况等因素决定，然而，马政府长期谨慎实施各项土地和房屋政策，各级政府机构严格监督和规范市场发展。因此，商品房市场多年来价格缓慢增长，没有出现过房价大起大落现象。从马来西亚年度各类房屋价格指数（The Malaysian Annual All House Price Index）来看，1999年指数比1990年上升了91.8点，平均每年上升约10点；2006年比2000年上升了17.8点，平均每年上升约3点，详情见附表（一）。马来西亚的房屋类型除廉价房屋外，分为排屋（单层排屋、双层排屋）、公寓、洋房（独立洋房、半独立洋房）等，各种类型房屋的平均价格从2005年第四季度的161500令吉/单位上涨到2006年第四季度的164861令吉/单位，涨幅为2.1%。平均价格排前三位的分别是吉隆坡（352335令吉/单位）、雪兰莪（242512令吉/单位）、沙巴（214264令吉/单位）。
从整体表现看，近十年来马国内房地产市场走势平稳（见附表二、附表三）。2006年12月底开始马出台一系列放宽房地产市场的措施以后，房地产市场趋向活跃，尤其是外资进入有明显增长。马房地产发展商会（REHDA）今年4月份调查显示，新措施出炉后，房地产交易中来自外国客户的销售额平均增长8%,本地客户销售额则飙升32%。迄今，涉足马房地产市场的外资公司已达数十家，多数来自中东、新加坡、香港和韩国。
附表一：
马来西亚分类房屋价格指数
The Malaysian House Price Index by House Type
各类房屋
All Houses排屋
Terraced高层房屋
High-Rise独立洋房
Detached半独立洋房
Semi-
Detached
权重（2000=100）100.072.710.95.710.9
指数
Index年度
变化
（%）指数
Index年度变化
（%）指数
Index年度变化
（%）指数
Index年度
变化
（%）指数
Index年度
变化
（%）
年度指数
（1990=100）
198996.14.395.01.892.618.698.71.796.20.7
1990100.0 4.1100.05.3100.08.0100.01.4100.04 . 0
1991125.525.5113.513.5107.27.2114.314.3110.010.0
1992140.712.2123.58.9107.30.1125.810.1118.27.5
1993147.54.9128.94.4105.8-1.4135.27.5122.13.3
1994159.38.0140.18.7112.26.1148.710.0130.06.5
1995188.518.4158.413.1116.94.2172.015.7142.79.8
1996212.812.9174.510.2115.7-1.1196.214.1154.28.1
1997216.81.9192.010.1110.2-4.8204.64.3158.62.9
1998196.4-9.5182.7-4.9103.4-6.2176.7-13.7145.7-8.2
1999191.8-2.4176.4-3.599.6-3.7164.9-6.7139.3-4.4
年度指数
（2000=100）
199994.393.798.295.094.1
2000100.06.0100.06.7100.01.9100.05.3100.06.3
2001101.11.1100.00.0102.82.8104.64.6102.62.6
2002103.62.5104.74.796.7-5.9105.40.8102.0-0.6
2003107.74.0107.72.9111.315.1106.81.3106.14.0
2004112.94.8111.73.7113.01.5116.18.7115.89.1
2005115.62.4114.02.1114.11.0120.74.0119.93.5
2006117.81.9115.81.6115.51.2128.36.1121.41.3
资料来源：马来西亚财政部评估与房地产服务局
附表二：
1990-2006年马来西亚房地产交易值、交易量及年度变化情况
Value and Volume of Property Transaction and Annual Changes 1990-2006
年份
Year交易值
（单位：十亿令吉）交易值
年度变化（%）交易量
（单位：千）交易量
年度变化（%）
199015.16-148.20-
199117.3214.2164.0010.7
199220.2717.0168.272.6
199322.4410.7178.055.8
199429.7032.4217.5422.2
199539.8534.2251.8915.8
199648.9922.9270.537.4
199753.218.6274.751.6
199827.90-47.6186.08-32.3
199934.4223.4225.8921.4
200041.3120.0240.066.3
200138.63-6.5242.631.1
200238.640.0231.39-4.6
200343.4312.4243.385.2
200459.9638.1293.2120.5
200556.78-5.3276.51-5.7
200659.544.9269.60-2.5
资料来源：马来西亚财政部评估与房地产服务局
附表三：
2001-2006年马来西亚房地产市场分类简况
Sector Performance in Malaysia 2001 – 2006
门类
Sector住宅
Residential商用
Commercial工业用
Industrial农用
Agricultural开发用地
Development
Land其他
Others总额
Total
年份数量
Volume总值Value
（单位：
百万令吉）数量
Volume总值
Value
（单位：
百万令吉）数量
Volume总值Value
（单位：
百万令吉）数量
Volume总值Value
（单位：
百万令吉）数量
Volume总值Value
（单位：
百万令吉）数量
Volume总值Value
（单位：
百万令吉）数量
Volume总值Value
（单位：
百万令吉）
2001176,20822,199.2415，8626,426.766,0984,319.5136,6592,308.487,5773,319.5323061.42242,63438,634.93
2002162,26921,136.7417,0486,443.906,0103,838.6437,0713,229.378,7553,892.34241102.31231,39438,643.29
2003164,72323,011.2318,6637,327.466,4903,967.9843,5063,698.219,5315,331.8146398.23243,37643,434.92
2004195,24329,295.7524,21210,950.567,8185,834.0753,9065,474.6711,6508,305.13383103.34293,21259,963.52
2005181,76228,407.3424,15111,631.337,1435,004.5051,8684,951.9711,3766,706.2520880.34276,50856,781.72
2006176,27728,697.2624,21111,177.646,9735,971.3550,7235,584.3211,1528,041.1626466.37269,60059,538.10
